افزایش حجم فعالیت‌های سازمان ثبت، از جهات مختلف از جمله کاهش بازده نظارتی، بر عملکرد این سازمان تأثیر منفی گذاشته است. برای نمونه در حال حاضر در شهر تهران بیش از ۱۰۰۰ دفتر اسناد رسمی در حال فعالیت است؛ در حالی که تنها ۶ نفر بازرس تمام وقت بر عملکرد این تعداد دفتر اسناد رسمی نظارت می‌کند.[۶۴] کاملا مشخص است که هیچ تناسبی بین این دو رقم وجود ندارد و این تعداد افراد، حتی با فعالیت زیاد نیز نمی‌توانند نظارت مفید و مطلوبی داشته باشند. نتیجه قهری این وضعیت آن است که در سردفتران و دفتر یاران اسناد رسمی، احساس رهاشدگی به وجود می‌آید. این احساس در افزایش گرایش آنان به سمت ارتکاب جرایم ثبتی، تأثیر قابل توجهی دارد. اهمیت این امر وقتی دوچندان می شود که بدانیم تحقق جرمهای ثبتی، معمولا بدون مشارکت مأموران سازمان ثبت و یا سران دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست. علاوه بر آن، عدم نظارت کافی، بخت کشف موارد وقوع جرم را پایین می‌آورد. هنگامی که نیروی کافی وجود نداشته باشد که به طور مستمر عملکرد دفاتر اسناد رسمی و شیوه ثبت و ضبط اسناد در آن ها را کنترل کند، جرم واقع شده، پوشیده خواهد ماند؛ چرا که در فاصله طولانی بین بازرسی‌های مأموران ناظر، مرتکبان جرم به راحتی می‌توانند آثار جرم ارتکابی را از بین ببرند.
شایان ذکر است که این امر نیز به نوبه خود، به کمبود نیروهای انسانی سازمان بر می‌گردد. این نکته هم قابل توجه است که پیدایش بی رویه آژانس‌های املاک و عدم نظارت مفید بر آن ها، زمینه تحقق بسیاری از جرمهای ثبتی را فراهم کرده‌است. از این رو، بررسی این قضیه نیازمند توجه ویژه مقامات مسئول در راستای نظارت دقیق بر این گونه آژانس‌ها است.[۶۵]
د) فقدان رویکردی مستقل در قبال جرمهای ثبتی
نخستین گام برای چاره اندیشی در مورد پیشگیری از جرمهای ثبتی، توجه خاص به این گونه جرم هاست. جرمهای ثبتی به دلیل مؤلفه‌های خاص حاکم بر آن ها، باید به عنوان گروه خاصی از جرایم[۶۶] حداقل از سوی سازمان‌هایی که به طور مستقیم با آن درگیر هستند، همچون سازمان ثبت در نظر گرفته شود تا برای آن برنامه ریزی خاص (از جمله برنامه ریزی برای پیشگیری) کرد. اما توجه به برنامه ها و گزارش‌های عملکرد سازمان ثبت اسناد و املاک، نشان می‌دهد که این دسته از جرم‌ها به عنوان یک بسته مشخص و دارای مؤلفه ها، عناصر، عوامل و انگیزه های مستقل دیده نشده است. این امر، یعنی فقدان وجهه و شخصیت مستقل برای جرمهای ثبتی، در عملکرد دستگاه قضایی نیز دیده می شود. در خوشبینانه‌ترین حالت، باید گفت که جرمهای ثبتی، نهایتاً در کنار سایر جرمهای ساده‌تر و فاقد شرا یط خاص قرار داده شده‌اند و مشمول برنامه ریزیهای عمومی مربوط به آن ها می‌شوند. سازمان ثبت اسناد و املاک در برنامه های راهبردی پنج ساله‌ای که برای ارتقای عملکرد خود تدوین کرده‌است، اصلاح قوانین و مقررات ثبتی با تأکید بر پیشگیری از وقوع جرم و حمایت از حقوق مردم را به عنوان یکی از اهداف راهبردی خود تعیین و معرفی کرده‌است. اما هنگامی که به شرح عملکردهای مرتبط با این برنامه راهبردی رجوع شود، ملاحظه می‌شود که راهکار و برنامه مشخصی برای عملی کردن آن هدف استراتژیک در نظر گرفته نشده است. گواه این مدعا آن است که در سال۱۳۸۵، هیچ پروژه خاصی در رابطه با موضوع مورد اشاره، یعنی پیشگیری از جرمهای ثبتی، تعریف نشده است. حتی دفتر حقوقی آن سازمان (که علی القاعده باید به اهمیت جرمهای ثبتی واقف بوده و هدف استراتژیک مورد اشاره را عملی سازد)، در پروژه های خود، اولویت را به اموری بسیار کم اهمیت تر، همچون جایگاه ثبت در تدوین قانون شهرداری و یا تدوین مجموعه آرای کانون سردفتران و دفتریاران، داده است و هیچ پروژه‌ای را که به طور خاص به جرمهای ثبتی بپردازد، آماده نکرده است.
نگاه حاشیه‌ای و جنبی به جرمهای ثبتی در بخشنامه‌های ثبتی نیز به چشم می‌خورد. مطالعه این بخشنامه‌ها به خوبی نشان می‌دهد که محور اصلی آن ها، جنبه‌های فنی ثبت اسناد و املاک، از قبیل شیوه تحریر اسناد و ارائه رونوشت از دفاتر بوده است و جرم ثبتی و موضوع پیشگیری از آن، به طور کامل مغفول مانده است.
ه ) ضعف آموزش و پژوهش در سطح سازمان ثبت
هنوز الگوی مناسب در جهت آگاهی تخصصی و روزآمد کارکنان ثبت و پژوهش و تحقیق مناسب برای ارتقای بیان عملکرد مجموعه سازمان وجود ندارد. گزارش برنامه راهبردی پنج سالهء ۸۸ ـ ۱۳۸۴، مردادماه ۱۳۸۵ از سوی سازمان ثبت منتشر شد. این گزارش تصریح می‌کند که با وجود واحد پژوهش و آموزش در زیرمجموعه معاونت طرح و برنامه و ارائه برنامه های آموزشی، این سازمان کماکان با فقدان آموزش‌های تخصصی و مدیریت مطلوب مواجه است. بنابرین، فقدان آموزش، به ویژه آموزش اخلاق حرفه ای، در بیشتر موارد منجر به نقض اخلاق حرفه‌ای شده و زمینه ساز بسیاری از جرم ها، از جمله جرمهای ثبتی است.
فصل دوم: جرایم ثبتی خاص و جرایم ثبتی در حکم جعل و نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرایم
پس از آنکه در فصل اول با کاداستر و کلیات جرایم ثبتی و عوامل وقوع آن ها آشنا شدیم در این فصل و فصل آینده هر دسته از جرایم ثبتی را تحلیل نموده و اثر اجرای طرح کاداستر را در هر یک بررسی می‌نمائیم. لذا در این فصل به تحلیل جرایم ثبتی خاص و جرایم ثبتی در حکم جعل پرداخته و اثر کاداستر در پیشگیری از آن ها را مشخص خواهیم نمود:
مبحث اول: جرایم ثبتی اسناد و املاک خاصّ
با بررسی مجموعه قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک، به چهار جرم ثبتی «اسناد و املاک» خاص برمی‌خوریم کـه آنـها را در چهار گفتار به شرح ذیل مورد بحث قرار می‌دهیم.
ـ گفتار اول: مفلس قلمداد نمودن مستدعی ثبت ملک به منظور فرار از ادای حق طرفی که محکمه ذی صـلاح وفـق ماده ۴۵ قانون ثبت به نـفع او حـکم صادر نموده است.
ـ گفتار دوم: تعهد یا معامله معارض.
ـ گفتار سوم: امتناع سردفتر یا دفتریار کفیل معذور از خدمت دفترخانه اسناد رسمی از تحویل مدارک مربوطه به مـرجع و مـقام ذی صلاح تعیین شده تـوسط اداره ثـبت محل.
ـ گفتار چهارم: انجام معامله نسبت به ملکی که سند مالکیت معارض دارد.
