بند دوم: انواع ثبت
در یک دیدگاه کلی با توجه به نام قانون ثبت اسناد و املاک می‌توان ثبت را به اعتبار موضوع به ثبت املاک و ثبت اسناد تقسیم کرد.
۱ـ ثبت املاک
املاک به فتح همزه، جمع مکسر ملک است. ملک به کسر میم، آنچه در قبضه و تصرف انسان باشد، زمین یا چیز دیگر که مال شخص باشد.[۵۱]
ثبت املاک یعنی «اجرای تشریفات قانونی خاص برای ثبت املاک و مستغلات در دفاتر رسمی دولتی مخصوص که آن را دفتر نماینده املاک گویند».[۵۲]
موضوع ثبت املاک، مال غیرمنقول و حقوق عینی مرتبط با آن ها است. در این خصوص معیار و ملاک محل وقوع ملک است، یعنی «ثبت املاک، منحصراًً در واحد ثبتی محل وقوع ملک به عمل می‌آید و ثبت آن ها در غیر محل مذکور فاقد اثر قانونی است». هدف از ثبت املاک در عصر حاضر را به طور خلاصه چنین برشمرده‌اند:
۱ـ از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکان دارای حقوق نسبت به آن ها است تا از تجاوز و تعدی دیگران در امان بماند و مالکیت افراد از امنیت برخوردار باشند.
۲ـ امنیت قضایی افراد را در جامعه تامین می‌کند چرا که پس از ثبت هر ملک در دفتر املاک دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد و دیگر ادعایی از کسی دیگر نسبت به آن ملک شنیده نمی‌شود و در صورتی که مورد تجاوز قرار گیرد قانون از آن حمایت و رفع تجاوز می‌کند.
۳ـ از دو هدف کلی حقوقی و مالی پیروی می‌کند. اسناد رسمی در دعاوی و اختلافات مورد استفاده قرار می‌گیرد و علاوه بر اینکه مفاد آن توسط تنظیم کنندگان قابل انکار نیست و عدول از آن تابع شرایطی است. بین سایر ادله اثبات دعوی قوی تلقی و از اهمیت والائی برخوردار است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر و رسمی و لازم الاجرا است.
۲ـ ثبت اسناد
اسناد به فتح همزه، جمع مکسر سند است. به معنای چیزی که به آن اعتماد کنند، نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را تعیین کند یا مطلبی را ثابت نماید.[۵۳]
برای ثبت اسناد دو مفهوم آورده‌اند: ۱ـ ثبت سند عقود و قراردادها و ایقاعات مانند وصیت و اقرار نامه‌ها. ۲ـ اداره‌ای است که عهده‌دار ثبت املاک در کشور و ثبت سند عقود و قراردادها و غیره است.[۵۴] در تعریف ثبت اسناد آورده‌اند «نام اختصاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که وظیفه اصلی آن ثبت املاک، ثبت اسناد، ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی مردم و اجرای اسناد لازم‌الاجرا است».[۵۵]
از منظر قانون ثبت، «به نوشتن سندی در یکی از دفاتر اسناد رسمی، ثبت سند گفته می‌شود».[۵۶] موضوع ثبت اسناد در حقوق ما، همچنان که در صدر ماده ۴۶ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ هجری شمشی آمده اختیاری است، مگر در موادی که در ادامه آن ماده و ماده ۴۷ همان قانون پیش‌بینی شده است. ضمانت اجرای آن نیز در ماده ۴۸ قانون پیش‌بینی شده، و همچنان به قوت و اعتبار خود باقی است.[۵۷]
فصل دوم
عوامل و روش‌های ابطال سند مالکیت
سازمان ثبت اسناد و املاک بانی صدور سند مالکیت اموال غیرمنقول می‌باشد. ممکن است بر اثر اشتباه کارمند، متقاضی و… تغییر حدود مالکیت خواسته یا ناخواسته، حکم دادگاه و مواردی از این قبیل منجر به ابطال سند مالکیت گردد. ملکی برخلاف قانون به ثبت رسیده باشد و عدم اعتراض شاکی ثبت در فرجه قانونی، زمان مهلت اعتراض سپری شده باشد. نظر به اینکه تضیع حقی نگردد، متضرر با تهیه دادخواست به همراه مستندات قانونی با شرایط قانون می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه، درخواست ابطال سند مالکیت نماید. در اداره ثبت اسناد و املاک ضمن اجرای حکم دادگاه شرایطی مستثنی گردید. در این فصل سعی می‌شود تا حدودی موارد ابطال سند به حکم قانون و دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه را بیان شود. با شناسایی و پیشگیری موارد ابطال سند ما را از چالش‌های اجتماعی، ابعاد حقوقی، سیاسی، روانشناسی و آرامش فردی، سیاست‌گذاری قانون‌نویسی هدایت و راهنمایی می‌کند. هزینه های ابطال سند مالکیت به مراتب بیشتر از نداشتن سند مالکیت است. سند مالکیت معارض، اشتباه و…باید ساعتها وقت، زمان، سازمان‌ها و ارگانها درگیر شوند تا اصلاح شود پس دقت رعایت موارد حقوقی کمک شایانی در این زمینه خواهد نمود.
در فصل حاضر ابتدا مفهوم ابطال سند مالکیت بیان شده و سپس ابطال سند مالکیت به حکم قانون، ابطال سند به حکم دادگاه و ابطال سند مالکیت به دستور اداره ثبت آمده است. در تکمیل هر یک شرایط، چگونگی و راه‌های ابطال در ضمن گفتارهایی بررسی شده است.
مبحث نخست: ابطال سند مالکیت
گفتار نخست: مفهوم ابطال
ابطال، مصدر باب افعال از ریشه «بَطَلَ» در لغت در معانی «باطل کردن، لغو کردن، بیهوده کردن، ناچیز کردن، نقض کردن، رد کردن، نسخ کردن، الغا کردن، عزل کردن، تباه کردن و…»[۵۸] آمده است. در فرهنگ لغتنامه حقوقی نیز ابطال عبارت است «از درجه اعتبار ساقط کردن، نابود کردن، از کار انداختن».[۵۹] در فقه نیز ابطال در معنای «از اثر انداختن یک عمل حقوقی و بی‌فایده ساختن آن آمده است. مانند ابطال عقد، که با از اثر انداختن آن هیچ یک از پی‌آیندهای حقوقی از قبیل تملیک مبیع و تملک ثمن و خیارات و… بر آن مترتب نخواهد بود»[۶۰] آمده است.
در اصطلاح حقوقی، حقوق دانان، ابطال را عبارت از «نابود کردن یک عمل حقوقی و یا یک واقعه حقوقی و هر چیزی که دارای ارزش حقوقی باشد مانند ابطال عقد، ابطال ثبت، ابطال دادخواست، ابطال تمبر و…»[۶۱] تعریف کرده‌اند. در حقوق موضوعه از اصطلاح ابطال بیشتر در بحث انحلال عقود و قراردادها صحبت شده است. بدین علت درباره ابطال گفته‌اند: «منظور ما از «ابطال قرارداد»، از بین بردن تمام قرارداد صحیح از عالم اعتبار و امحای آثار حقوقی آن از ابتدای تشکیل است».[۶۲] و نیز عقد قابل ابطال را عقدی می‌دانند که «… از آغاز انعقاد به وسیله اشخاص مورد حمایت قانون‌گذار قابل حذف است».[۶۳]
گفتار دوم: دعوای ابطال سند رسمی
دعوای ابطال سند رسمی، دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین است و سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی مختلف است ممکن است به علت این باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد (ماده ۷۰ قانون ثبت و ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی) از این قبیل است مورد ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد. ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله‌ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول، ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی، سند از اعتبار بیفتد مانند پرداخت وجه سند (ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی و بند چهارم ماده ۱۳ آیین دادرسی مدنی)
