در این نوع قراردادها بهای مواد و مصالح در مقابل ارائه صورت تحساب به پیمانکار پرداخت می شود و هر مبلغ معین و مشخص که در ابتدای قرارداد توافق شده و در پایان کار به عنوان حق الزحمه به پیمانکار پرداخت می شود.
در قرارداد نوع دوم که قرارداد اسانسی می باشد حق الزحمه درصدی از هزینه هاست اما در قرارداد نوع سوم حق الزحمه مبلغ مشخصی است و به هزینه ها مربوط نمی شود. ^[۱۲]
د) قراردادهای پرداخت کلی
در این نوع قرارداد، پیمانکارکل کار تعریف شده را با هزینه مشخص انجام می دهد.
مبلغ مورد توافق با توجه به اطلاعات حاصل از طراحی ها، مشخصات پروژه، کیفیت مورد انتظار کارفرما و بازرسی های لازم ازمحل اجرای کارمحاسبه می شود. برای رسیدن به قیمت تخمینی اولیه، پیمانکار باید به محاسبات عادی هزینه، ریسک درگیر پروژه ساخت، وضعیت بازار توجه و نیز میزان بار کاری جاری خود را اضافه کند. این پرداخت ها براساس برآورد اولیه هزینه وبدون توجه به هزینه واقعی اجرای پروژه که البته اگر درطول پروژه تغییراتی با موافقت طرفین اعمال نشود، صورت می گیرد. ^[۱۳]

ه) قرارداد با دوره زمانی محدود
در این نوع قرارداد، کارفرما پیمانکار را ملزم به پذیرش یک کار مشخص با حدود هزینه تعیین شده و در یک دوره زمانی تعریف شده (اغلب ۱۲ تا ۲۴ ماه) می نماید. ارزیابی قیمت کار پیمانکار از روی صورت حساب هایی است که پیمانکار ارائه می کند. کارفرما با مقایسه این صورتحساب با برنامه پروژه و اقلامی که روی پروژه هزینه شده اند، مبالغ را تا حد بالای تعیین شده در هنگام عقد قرارداد پرداخت می کند برای ‌کارهایی ‌با قیمت پایین که مرتب تکرار می شوند مثل؛ تعمیرات دوره ای مفید است.^[۱۴]
و) قراردادهای سنجشی
قیمت در این نوع قراردادها، هرچند در ابتدا به صورت تخمینی برآورد می شوند تا حدود کار مشخص باشد اما تا پایان کار و اندازه گیری تک تک اجزای کار قیمت پروژه معین نمی شود. محاسبه قیمت پروژه پس از اجرا برمبنای شاخص هایی صورت می گیرد که در ابتدای پروژه ودر قرارداد منعقده براساس نفرساعت صرف شده یا قیمت اقلام مصرفی، بین طرفین توافق شده است.
با این بررسی می توان چنین برداشت کرد که:
قرارداد پیمان کاری را نمی توان عقدی مختلط دانست که طرفین آن خواسته اند، چند انشاء را ضمن یک سند و معامله واقع سازند. زیرا:
اولاً: این قرارداد در کلیت خود قابل انحلال به عقود معینه مذکور در قانون مدنی نمی باشد.
ثانیاً: اجزایی از این قرارداد که دارای تشابهی با عقود معین باشد، نیز با هدف ترتب آثار این عقود بر آنها منعقد نشده اند، بلکه قرارداد پیمان کاری، قراردادی است با آثار و شرایط و ویژگی های خاص خود که به منظور اجرای پروژه ای عمرانی در سطح کشور انعقاد می یابد و به طور کلی دو هدف عمده را تعقیب می کند:
اول، مکانیسم های لازم را جهت انجام و به پایان رساندن طرح عمرانی فراهم سازد.
دوم، منافع دولت و دستگاه اجرایی را در هر مرحله ای از پیمان حفظ نماید.
نتیجه اینکه، قرارداد پیمانکاری عقدی است، نامعین در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی که حاصل حکومت اراده طرفین قرارداد می باشد. ماده ۱۰ قانون مدنی به اجماع نویسندگان حقوق مدنی بیانگر اصل حاکمیت اراده افراد بر سرنوشت پیمان های خویش است. به استناد این اصل که از آن اصل به «اصل اباحه» تعبیر می شود؛ می توان کلیه توافق های را که مخالف صریح با قواعد آمره ندارند، نافذ شناخت.
مستفاد از ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی اصل، لزوم قراردادهای پیمان کاری است. دفترچه شرایط عمومی پیمان نیز که بر کلیه قراردادهای پیمان کاری است. دفترچه شرایط عمومی پیمان نیز که بر کلیه قراردادهای پیمان کاری دولتی حاکم است و موارد فسخ قرارداد را در ماده ۴۶ تصریح نموده و آن را به ۱۵ مورد محدود نموده است.
بدین ترتیب هیچ یک از طرفین در غیر موارد مذکور حق فسخ پیمان را نخواهند داشت و این امر چیزی جز لزوم پیمان نیست.
سؤالی که در این زمینه مطرح می گردد، این است که آیا فسخ پیمان به علت مقتضیات اداری (موضوع ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان) و لزوم این قراردادها منافاتی وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ باید گفت: این اختیار استثنایی دولت هیچ تعارض با اصل لزوم قراردادها ندارد، زیرا همان طور که در دکترین نیز تأکید شده، دولت در صورت اعمال این اختیار موظف به جبران خسارت پیمان کار است و حق ندارد که پیمان کار را به حال خود رها نماید. در قراردادهای عادی نیز که بین افراد منعقد می گردد، یک چنین وضعیتی حاکم است، یعنی چنانچه یکی از طرفین قرارداد بدون علت قانونی از اجرای تعهدات قراردادی خود استنکاف ورزد، موظف به جبران خسارت طرف دیگر است که این در واقع از آثار حکومت اصل لزوم است.^[۱۵]
گفتار چهارم: کارفرما
«کارفرما» در لغت به معنی «صاحب کار» و آنکه به کاری فرمان دهد، آمده است. گرچه کارفرما صاحب تمام یا قسمتی از کار می باشد، ولی هر صاحب کاری کارفرما نیست. به عنوان مثال: صاحب کارهایی که خود به کار می پردازند و از کسی دستور نمی گیرند، کارفرما محسوب نمی شوند.
در تعریف اصطلاحی کارفرما آمده است:
آنکه پیمانکار به دستور و به نفع او، تعهد به فعل و غیر می کند، به بیانی دیگر، شخص حقوقی است که یک سوی امضاء کننده پیمان است و علمیات موضوع پیمان را بر اساس اسناد و مدارک پیمان واگذار کرده است (ماده ۶ شرایط عمومی پیمان).
در قوانین از «دولت» به عنوان کارفرما نام برده شده است. ولی «دولت » کارفرما نیست، چون کارفرما کسی است که دستور می دهد؛ در حالی که دولت به کسی دستور نمی دهد، فقط خط مشی کلی را بیان می کند و این عبارت از باب مسامحه بیان شده است.
در قوانین ایران کارفرما در برابر پیمانکار بر اساس شرایط عمومی پیمان، دارای شرح وظایف زیر است.
۱- موافقت با پیش پرداخت: پیش پرداخت مبلغی است که به عنوان حمایت از پیمانکار و کمک به راه اندازی کارپرداخت می‌گردد. کارفرما می‌تواند مقدار کار را تغییر دهد.
۲- تغییر مقادیر کار.
۳- تغییر مدت موافقتنامه: به پیشنهاد دستگاه نظارت و با توجه به برنامه تفصیلی اجرایی. پس از تصویب کارفرما، به پیمانکار ابلاغ خواهد شد.
۴- ابلاغ کارهای جدید: کارفرما یا دستگاه نظارت به نمایندگی از او می‌توانند حین اجرای عملیات موضوع موافقتنامه، انجام کارهایی را به پیمانکار ابلاغ نمایند. چنانچه برای این قبیل کارها قیمتی در فهرست بهاء پیش بینی نشده باشد، پیمانکار موظف است بلافاصله پس از وصول چنین دستوراتی تعیین قیمت واحد هر کار را کتباً از دستگاه نظارت تقاضا کند.
۵- تعلیق کار: به صورت موقت و حداکثر تا ۳ ماه
۶- خاتمه دادن به پیمان (ختم پیمان)
پیش از اتمام کار، کارفرما می‌تواند بدون انکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد بنابر مصلحت خود یا عللی دیگر تصمیم به ختم قرارداد بگیرد.
۷- کسر جرائم تاخیر: اگر پیمانکار در خاتمه مدت موافقتنامه تأخیر داشته باشد جرائمی به او تعلق خواهد گرفت.
۸- فسخ پیمان (خلع ید).
۹- تأخیرهای غیر مجازی که از ناحیه پیمانکار رخ داده باشد.
۱۰- رها کردن کارگاه بدون سرپرست یا تعطیل کردن کار بدون اجازه کارفرما وبدون علل قبلی و بیش از ۱۵ روز.
۱۱- انتقال موافقتنامه به شخص ثالث بدون اجازه کارفرما.
۱۲- عدم توانایی مالی یا فنی پیمانکار برای انجام کار طبق برنامه پیشرفت عملیات به تشخیص دستگاه نظارت.
۱۳- انحلال شرکت پیمانکار.
۱۴- ورشکستگی پیمانکار.^[۱۶]
مبحث دوم: تاریخچه تحولات قراردادهای پیمانکاری
قراردادهای پیمانکاری به عنوان عقدی که زائیده رشدو توسعه جوامع بشری و نیازهای آنهاست با ظهور انقلاب مشروطه در ایران به وجود آمد. در نخستین قانون محاسبات عمومی در سال ۱۲۸۹، مقرر شد: تمام معاملات دولتی اعم از خرید و فروش و اجازه و استیجاره و مقاطعه با اطلاع عموم و حسب مورد از طریق مزایده یا مناقصه صورت گیرد.^[۱۷] اما تفکر سنتی آن را قبول نکرده و در هنگام تدوین قانون مدنی ایران، مقاطعه کاری در ذیل اجاره اشخاص قرار گرفت.^[۱۸] یعنی پیمانکار اجیر تلقی می شد: تعارض بین سنت و مدرنیسم، نزدیک سه ربع قرن ادامه داشت و مصوبات از نظر مبانی و رویکردهای حقوقی همچنان ثابت مانده و پیمانکار را اجیر محسوب می کردند. در این سالها، قراردادهای پیمانکاری تابع نظم و قاعده خاصی نبود و در چارچوب قانون محاسبات کشور و آئین نامه مربوط، دستگاه های اجرائی، قراردادهایی را به شکل دلخواه با پیمانکاران تنظیم می کردند، در نتیجه، آشفتگی کامل بر فضای پیمانکاری دولتی حاکم بود و با توجه به گسترش روز افزون حجم قراردادهای پیمانکاری، ضرورت تدوین ضوابط و مقررات جدید احساس می شد.
عدم تدوین ضوابط واحد که قابل استفاده برای همه سازمان های دولتی و کلیه انواع پیمانکاری ها باشد، منجر به این شد که هر یک از افراد و سازمان های دولتی در قراردادهایی که با اشخاص منعقد می نمودند، سلیقه ها و شرایط شخصی خود را حاکم نمایند که این امر در نهایت منجر به آشفتگی و تعدد گسترده انواع قراردادهای پیمانکاری شده بود. در تنیجه، به علت نیاز و ضرورت به تدریج مقدمات تدوین ضوابط و مقررات جدید به منظور اعمال نظام هماهنگ و یکسان حقوقی برای پیمان های دولتی فراهم گردید. برای تحقق این منظور در سال ۱۳۵۱ و در هنگام تدوین قانون برنامه و بودجه ماده ۲۳ قانون مذکور چنین مقرر داشت:
در همان سال مقررات شرایط عمومی پیمان به صورت دفترچه ای تنظیم گردیده و یکی از سه سند مهم و پیمان و جزء لاینفک کلیه قراردادهای پیمانکاری دولتی بوده و در کلیه قراردادهای مربوط به کارها و عملیات ساختمانی و تأسیساتی که یک طرف آن یکی از سازمان های دولتی و دستگاه های اجرائی باشد، به صورت قرارداد نمونه با مقررات و مفاد کلی یکسان حاکم است.
شرایط عمومی پیمان در ۵۴ ماده و در ۵ فصل تنظیم شده است. فصل اول آن در ۱۵ ماده به تعاریف و مفاهیم اختصاص یافته است. تعاریف مزبور، برای جلوگیری از اعمال سلیقه های شخصی و تاویل و تفسیر و از بین بردن هر گونه اختلاف تدوین شده است و از مفاهیم، تعاریف دقیقی ارائه نموده است.
فصل دوم، از ماده ۱۶ الی ۲۷ به تاییدات و تعهدات پیمانکار مربوط می شود و به موجب آن مواد، پیمانکار، هنگام امضاء پیمان، به کلیه مسائل قرارداد آگاه بود و هیچ موردی باقی نمانده است که بعداً در مورد آن، استناد به جهل خود نماید.^[۱۹] بیشتر اعتراضات پیمانکاران و نمایندگان حقوقی آنها و اساتید حقوق متوجه مقررات همین فصل است.
فصل سوم در ارتباط با تعهدات و اختیارات کارفرما تدوین گشته و در مواد ۲۸ الی ۳۳ اختیارات گسترده کارفرما بیان شده است.